Засгийн газраас хэрэгжүүлж буй ипотекийн зээлийн хөтөлбөр ирэх даваа гаригаас бодит ажил болж эхэлнэ. Энэ сэдвээр Барилга, хот байгуулалтын сайд Ц.Баярсайхантай ярилцлаа.

-Манай улс анх удаа ипотекийн зээлийн тогтолцоог хэрэгжүүлэх гэж байна. Тус тогтолцоог хүлээж авах хөрс суурь бүрдсэн гэж ойлгож болох уу?

1996 онд засгийн эрх барьж байсан “Ардчилсан холбоо эвсэл”-ийн хамгийн том шийдвэр нь иргэддээ орон сууцыг нь хувьчлах асуудал байсан. Бид хувьчилж чадсан. Өнөөдрийн гаргаж байгаа орон сууцны ипотекийн зээл түүний хоёр дахь давалгаа буюу Ерөнхий сайдын хэлдгээр том хувьсгал. Өөрөөр хэлбэл, тухайн үед байр авч чадаагүй иргэд орон сууцтай болох бололцоо юм. Энэ маань цаашаа олон жил хөтөлбөр болон явж чадна гэж найдаж байгаа. Амьдрал баян болохоор хөтөлбөр хэрэгжээд эхлэнгүүт алдаа, оноо нь харагдана.

Гэхдээ тэр бүрийг цаг тухайд нь засч залруулаад, мөнхийн хөтөлбөртэй болчихъё гэж байгаа юм. Ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг Монголд анх удаа турших гэж байгаа юм биш. Дэлхий нийтэд ч өргөн хэрэглэдэг. Гэхдээ бид санхүү эдийн засгийн нөхцөл байдалтайгаа уялдуулсан. Хоёрдугаарт, манай Засгийн газар гадаад зах зээлд босгосон “Чингис” бондын хаялга ийм бололцоог бүрдүүлж өгч байгаа. “Чингис” бондыг босгож чадсанаар монголчуудын өмнө тулгамдсан олон асуудлыг шийдэж байна. Үүний нэг нь ипотекийн зээлийн тогтолцоо юм.

-Хөтөлбөрийн хүрээнд энэ жил гэр хорооллын хэчнээн өрх энэ жил орон сууцанд орох боломжтой вэ?

-Орон сууцны хөтөлбөр маань аль нэгэн байршилд зориулсан журам биш. Монголын нутаг дэвсгэр дээр амьдарч байгаа иргэн, айл өрх хэн ч авах боломжтой. Тиймээс хаана байгаагаас үл шалтгаалаад орон сууцанд орох ёстой. Бидний гаргаж байгаа журмыг олон улсад хэрэглэдэг. Гэхдээ манай иргэд нэг зүйлийг ойлгох ёстой.

Ипотекийн зээл бол халамжийн журам биш. Энэ бол хариуцлагын тогтолцоо. Ажилтай, орлоготой хүмүүс энэ зээлд хамрагдах боломж хамгийн их. Бид хүүг нь найм дээр нэмэх, хасах нэг гэж байгаа. Ингэснээр инфляцийн түвшинтэй харьцуулаад хүү өсч, бууруулах юм. Энэ чинь хорин жилийн хугацаатай авах зээл шүү дээ.

-Зээлийн хүүг найм дээр нэмэх, хасах нэг гэдэг тоог яаж гаргаж ирсэн юм бэ?

Энэ зээлийн багц нь хоёр дахь зал зээл дээр гарна

-Энэ зээлийн багц нь хоёр дахь зал зээл дээр гарна. Тэгж чадаж байж цаашдаа тасралтгүй үргэлжлэх бололцоотой. Хоёр дахь зах зээлд бага хүүгээр гаргах юм бол хөрөнгө оруулагчид сонирхохгүй. Хөтөлбөрийн хамгийн том хөрөнгө оруулагч нь Нийгмийн даатгалын сан, Монголбанк байж болно. Дээр нь бид яагаад зуун хувь ашиглалтад орсон болон хуучин орон сууцыг хамруулж байгаа нь учиртай. Иргэдээс шаардагдах барьцаа буюу батлан даалтад зөвхөн тэр орон сууц л байна. Би тэр орон сууцыг авах урьдчилгаа 20, эсвэл 30 хувиа төлсний дараа, байрандаа ороод зээлээ төлж эхэлнэ. Тэр зээлээ төлөхөд барьцаа хөрөнгө, эсвэл хамтран зээлдэгч гэх мэт зүйл хэрэггүй. Хуучин хэрэгжиж байсан 50 хувиас дээш гүйцэтгэлтэй барилгад зээл өгөхөөр нэмэлт барьцаа шаарддаг. Энэ бүхнээс зайлсхийх үүднээс зуун хувь бэлэн болсон шинэ сууц болон хуучин барилгыг ипотекийн зээлд хамруулах боломжтой.

-Танай яам барилгын компаниудад судалгаа хийсэн. Одоо яг ашиглалтад орчихсон бэлэн сууц хэд байгаа вэ?

-Судалгааг хэд хэдэн удаа хийж үзсэн. Хамгийн сүүлийн судалгаагаар энэ онд 60-аад мянган орон сууц ашиглалтад орох бололцоотой. Яг одоо бол 28 мянган орон сууц бэлэн байна. Дээрээс нь аймгуудад орон сууц барих ажил эхэлж байгаа. Бид аймгийн төвүүд дээр мянган орон сууцны хэсэгчилсэн төлөвлөлтүүд хийсэн. Мөн дийлэнх аймгийн төвийн инженерийн шугам сүлжээний зураг төслийг хийж байна.

-Жилд ойролцоогоор хэчнээн орон сууц ашиглалтад орох боломжтой гэсэн судалгаа байна?

-Бид нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлэхийн тулд арилжааны банкуудтай ярьсан.Арилжааны банкуудаас 700-гаад тэрбум төгрөг орон сууц, барилгын салбарт гарчихаж байгаа юм. Дээр нь Төв банк 300 орчим тэрбум төгрөг гаргалаа. Мөн орон нутагт алслагдсан газарт 5.5 хувийн хүүтэй зээлийг өгч байна. Харин Улаанбаатарт энэ хэмжээ долоон хувьтай байгаа. Ингэснээр орон сууцнууд хурдан баригдаж дуусаад, моргейжийн зээлд хамрагдах бололцоотой. Бидний харж байгаагаар жилд 28 мянган орон сууц ашиглалтад орчих болов уу.

Монголын цаг уурын нэг онцлог нь аравдугаар сараас хойш барилга барих бололцоогүй. Тиймээс барилгыг үйлдвэржүүлэхэд анхаарч байна. Тухайлбал, угсармал барилгыг сэргээх чиглэлээр Засгийн газар шийдвэрээ гаргасан. Шийдвэр гаргаад зогсохгүй, тодорхой хэсгийг нь “Чингис” бондоос санхүүжүүлж байна. Мөн хувийн хэвшлээс энэ чиглэлд хөрөнгө оруулалт хийж буй. Ингэж чадвал улирлын хамаарлаас үл шалтгаалаад орон сууцыг эрчимтэй барих бололцоо бүрдэнэ.

-Зээлийг бэлэн болсон орон сууцанд олгоно. Гэхдээ яг өнөөдөр иргэд урьдчилгаа төлөөд, зээл хүсэхэд тэр эрэлтийг хангах бэлэн сууцнууд байна уу?

Бид өмнө нь өндөр хүүтэй зээл авчихсан байсан иргэдийг найман хувь руу шилжих бололцоог нээж өгч байна.

-Үүнийг хойш тавих арга байхгүй. Яагаад гэвэл тодорхой хэмжээний орон сууцууд бэлэн байна. Мөн бид өмнө нь өндөр хүүтэй зээл авчихсан байсан иргэдийг найман хувь руу шилжих бололцоог нээж өгч буй. Гол нь нийлүүлэлтийг анхаарна. Гэхдээ иргэд сонголтоо зөв хийх ёстой. Дээр нь цөөн орон сууцанд очиж, үнэ битгий хөөрөгдөөч гэж иргэдэд хэлмээр байна. Өөрийнхөө амьдрах байршил, сонирхож байгаа газрынхаа мэдээллийг сайн авах хэрэгтэй. Юу юугүй битгий хошуураарай гэж хэлмээр байна.

-Өмнө нь зургаан хувийн зээлийн хөтөлбөрийг зарласны дараахан орон сууцны үнэ огцом өссөн. Энэ удаад байрны үнийн өсөлтийг барих талаар салбарын яам ямар бодлого хэрэгжүүлэх вэ?

-Бид үнийг тогтворжуулахын тулд нийлүүлэлтийг дэмжиж байна, тээврийн нөхцөлийг хангаж өгч буй. Мөн газар дээр нь дэд бүтцийг барьж өгч байна. Тиймээс өөрийн сонгосон байршил дээрхи байрыг хүлээх бололцоотой. Яагаад гэвэл хөтөлбөр маань урт хугацаанд хэрэгжинэ. Үүнийг л иргэд сайн ойлгох хэрэгтэй.

-Зээлийн урьдчилгаа төлбөр арав байхуу, 30 байхуу гэдгийг банк тогтооно гэж байгаа. Банкууд ямар шалгуураар иргэдээс авах урьдчилгааны босгыг тогтоох юм бэ?

-Ихэнх арилжааны банк 20 хувийн урьдчилгаа төлбөр авч буй. Харин зарим нь арван хувийг авч болно. Гэхдээ арван хувийн урьдчилгаа авах болзлыг найдвартай зээлдэгчид тавина. Зээлийн мэдээллийн сангийн тухай хууль гэж бий. Зээлийн түүхтэй хүн, аж ахуйн нэгж банкнаас зээл авах болвол тавих барьцаа тэр түүх нь байдаг. Өчнөөн зээлтэй байлаа ч, найдвартай төлдөг компанид банк хүссэн зээлийг гаргаж өгдөг. Тиймээс манай иргэд зээлийн түүхтэй байх ёстой. Зээлийн түүх сайтай иргэд моргейжийн зээлд бүрэн хамрагдах боломжтой.

-Орон сууцны зээл ярихаар л өмнөх Засгийн газрын үед хэрэгжсэн зургаан хувийн хүүтэй зээлийн хохирогчдын асуудал босч ирдэг?

Бид материалын үйлдвэр дээр эргэлтийн хөрөнгө өгч байгаа

-Зургаан хувийн хүүтэй зээл авсан иргэд 50 сая төгрөгөөр хязгаарлагдаж байгаа. Тухайн үед орон сууцны үнэ нэлээн хэмжээгээр өсчихсөн. Тиймээс 50 сая төгрөгөөр байр авахад хүрэлцэхгүйгээс болж, үл хөдлөх хөрөнгөө зарсан гэх мэт олон бэрхшээл үүссэн. Эдгээр иргэд найман хувийнх руу шилжих боломж бий. Ингэхдээ авах зээл нь тухайн өндөр хүүтэй авч байсан зээлийн тэнцвэртэй л ижил байна. Хүү нь буураад ирэхээр, тэдгээр иргэдэд эдийн засгийн том хөнгөлөлт ирнэ.

-Нийлүүлэлтийг нэлээн дэмжиж, компаниудын эргэлтийн хөрөнгийг нь хүртэл шийдээд өгчихлөө. Энэ үед тухайн компаниуд орон сууцныхаа үнийг хэт хөөсрүүлэхгүй гэдгийг юугаар баталгаажуулах юм бэ?

-Бид материалын үйлдвэр дээр эргэлтийн хөрөнгө өгч байгаа. Материалын үнэ бага байвал бэлэн болсон барилгын үнэ өсөхгүй байх гол баталгаа болох юм. Ер нь манай улс дотооддоо цементийн үйлдвэр барьж, Дарханы төмөрлөгийн үйлдвэрээ өргөтгөж буй. Ингэснээр барилгын материалыг гаднаас импортоор авахаа болино. Энэ бол үнэ тогтворжих нөхцөл юм.

Ер нь Засгийн газар үнийг тогтвортой түвшинд барих ёстой. Гэхдээ хямд байлгана гээд чанар муутай барилга баривал маш хүнд байдалд орно. Америкийн алдарт машин зохион бүтээгч Фордоос “Тандямар машин хэрэгтэй вэ ” гэж асуухад “шинэ машин” гэж хариулсан байдаг. Угтаа бол өөрийн бүтээсэн “Форд”-ыг нэрлэх ёстой байсан. Хэчнээн Форд байгаад ч хуучин машин авбал, сэлбэг хэрэгслээс эхлээд чанар, аюулгүй байдал их шүү дээ.

-Орон сууцны насжилтын асуудал гэж яригддаг. Мэргэжлийн хяналтаас зөвшөөрөл өгсөн бүх барилгад зээл олгох боломжтой юу?

-Мэдээж чанар стандартын дагуу барилга барьж байгаа учраас бүгд л хамрагдана.

-Харин хуучин орон сууцны тухайд?

-Хуучин орон сууцны хувьд иргэд олон талаас нь харж байж сонголтоо хийх байх. Улаанбаатарт ашиглалтын шаардлага хангахгүй, актлагдсан барилгууд бий. Түүнийг худалдаж авахгүй байх хэрэгтэй. Эдгээр барилгуудын хувьд хот дахин төлөвлөлтийн хөтөлбөр хэрэгжүүлнэ. Хэрвээ эзэд нь зөвшөөрөөд, төсөл хэрэгжүүлэх компани байх юм бол хоттой гурвалсан гэрээ хийгээд, газар дээр нь шинэ барилга барих боломжтой.

-Зээл бол урт хугацаанд төлөгдөнө. Гэтэл тав, арван жилийн дараа тэтгэвэрт гарах насны иргэдийн хувьд банкууд өөр болзол тавихгүй гэх баталгаа байна уу?

-Зээлийн хугацаа маань 20 жил. Мэдээж зээл авсан хүн өндөр насны тэтгэвэрт гарах, ямар нэгэн байдлаар эрсдэж болно. Энэ үед тус зээлийг өв залгамжлагч нь хариуцаад явна. Дээр нь зээл авах журмын дагуу даатгалд хамрагдах ёстой. Гэхдээ даатгалын байгууллага хайж явах шаардлагагүй. Тухай банкныхаа салбарт даатгалд хамрагдах бүрэн боломжтой юм.