УИХ-ын гишүүн  Ц.Баярсайхантай ярилцлаа.

-Үндсэн хуулийн Цэцээс Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн зарим заалт Үндсэн хуулийн иргэн өмчтэй байх эрхтэй гэсэнтэй харшилж байна хэмээн тогтоол гаргасан. Үүнээс шалтгаалан арилжааны банкууд найман хувийн ипотекийн зээл гаргахаа зогсоосон нь олны анхаарлыг татаж байна. Энэ талаар та ямар бодолтой байна вэ?

-Үндсэн хуулийн Цэцийн Их суудлын хуралдаан энэ сарын 9-нд болсон. Уг хуралдаанаар Иргэний хуулийн 171.2-т заасан заалт, мөн Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн зургаа, долоон зүйл Үндсэн хуульд заасан иргэн бүхэн өмчтэй байх гэсэн эрхийг зөрчсөн байна гэсэн дүгнэлт гаргасан. Уг нь бол Үндсэн хуулийн 16.3 дахь заалтад Монгол Улсын иргэн бүхэн үл хөдлөх, хөдлөх хөрөнгийг шударгаар олж авах, эзэмших, өмчлөх, өв залгамжлуулах эрхтэй гэж заасан байгаа. Гэхдээ мөн Үндсэн хуулийнхаа тавдугаар зүйлийн 3 дээр Өмчлөх эрхийг гагцхүү хуульд заасан үндэслэлээр хязгаарлаж болно гэсэн байдаг.

Тэгэхээр энэ Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай хууль бол үл хөдлөх хөрөнгийг эзэмшсэн буюу эзэмшигчтэй холбоогүй харилцаа байгаа юм. Өөрөөр хэлбэл ипотекийн зээлээр орон сууцыг хүн худалдаж авахдаа тодорхой хувийг урьдчилж төлдөг. Харин үлдсэн хэсгийнх нь барьцаанд авах гэж байгаа орон сууцаа тавиад 20 жилийн хугацаатай зээл авдаг. Зээлийг мэдээж банк санхүүгийн байгууллагаас л авна. Тийм учраас банк санхүүгийн байгууллагатай тодорхой иргэний хэлцэл хийж байгаа. Энэ хэлцэл дотроо аль аль талууд өөрсдийнхөө эрхийг дурдаж өгнө. Үүрэг хариуцлагаа тодорхойлно. Ямарваа зээл авч байгаа хүн барьцаа тавьдаг. Барьцааны зүйлээ бас зээлдэгчийн зөвшөөрөлгүйгээр шууд захиран зарцуулах эрх эдэлдэггүй. Энэ бол олон улсын хэм хэмжээ.

 -Олон улсын хэм хэмжээ гэдгийг тодруулахгүй юу. Үндсэн хуулийн заалтыг зөрчсөн гэдэгтэй та санал нийлж байна уу?

-Өнөөдөр бид хууль зүйн хувьд эх газрын хуулийг баримталж байгаа. Зах зээл хөгжсөн орнууд тухайлбал, Германы хуулийг бас хэрэглэдэг. Манай Иргэний хууль бүхэлдээ л Германаас орчуулж Монголын хөрсөнд буулгасан хууль шүү дээ. Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийг АНУ, Герман гээд өндөр хөгжсөн орноос авчирсан. Дээрх орнууд иргэдээ орон сууцтай байх нөхцөлийг нь зах зээлийн нөхцөлд ийм л хуулийн зохицуулалтаар зохицуулсан байдаг. Тэгэхээр энэ бол олон улсын жишиг, зах зээлийн зарчимд бүрэн нийцсэн ийм л хуулийн тогтолцоо байгаа.

Мэдээж барьцаалсан хөрөнгөө барьцаалагч нь өөрөө дур мэдээд нааш цааш нь худалдчих юм бол хоорондын үүргийн харьцаа зөрчигдөх учраас зээлдэгчээс асуух ёстой. Ийм зүйлийг л Үндсэн хууль зөрчсөн гээд байгаа юм. Амьдрал дээр ипотекийн зээлээр худалдаж авсан орон сууцны эргэн төлөлтөө хийхийн тулд бусдад түрээслүүлдэг явдал олон байдаг. Өндөр настай хүмүүс үр хүүхдүүддээ өв залгамжлуулахаар гэрээ хийчихсэн тохиолдлууд ч бий. Тийм болохоор дээрх хуулийн заалтууд Үндсэн хуулийг зөрчөөгүй гэж үзэж байгаа.

-Орон сууцны ипотекийн зээл хэзээнээс эхэлсэн бэ. Таныг Барилга хот байгуулалтын сайд байх үед л эрчимжсэн шиг санагдаж байна. Одоо харин зогсох дээрээ тулчихлаа?

-Ипотекийн энэ тогтолцоо манайд 2003 оноос эхэлсэн юм. Тэр үеэс эхлээд арилжааны банкууд мөн олон улсын банк, санхүүгийн байгууллагууд ийм жишгийг тогтоох гэж томоохон төслүүд хэрэгжүүлж эхэлсэн. Гэхдээ арав гаруй жилийн хугацаанд далайцтай байж чадаагүй. Засгийн газраас“40 мянган айлын орон сууц” гээд хөтөлбөр гаргаж байлаа. Мөн найман хувийн хүүтэй зээл гээд хөтөлбөр гаргасан түүнд 4000 хүн хамрагдсан. Дараа нь зургаан хувийн хүүтэй зээл гээд бас гаргалаа. 2000 иргэн л хамрагдаж байсан. Тийм учраас 2013 оноос эхлээд найман хувийн хүүтэй зээлийн томоохон тогтолцоог шийдсэнээр дундаж, бага орлоготой иргэд зээл авах бололцоо бүрдсэн.

Энэ дагүү үндсэндээ 78 мянган айл өрх ипотекийн зээлд хамрагдаад явж байна. Эргэн төпөлт маш сайтай. Өөрөөр хэлбэл 99.7 хувь нь сайн зээл байгаа. 0.3 хувьдаа жаахан хоцрогдолтой явдаг. Эдийн засгийн нөхцөл байдал хүнд байгаа ч гэсэн иргэн хүн өөрийнхөө амьдралын нөхцөлийг сайжруулахын төлөө зүтгэж буй нь үүнээс харагдаж байгаа юм. Одоо банк дээр тодорхой эрсдэл үүсч байна. Тийм учраас Засгийн газар, Монголбанк, арилжааны банктай хамтраад ийм хөтөлбөрөө цааш үргэлжлүүлэх ёстой гэж үзэж байгаа. Найман хувийн хүүтэй зээлийн хүү инфляциас хамаараад долоо эсвэл ес ч болж болно. Цаашид 20- 30 жил хөдөлбөргүй байх нь Монгол Улсын эрх ашиг, төрөөс иргэдээ орон сууцаар хангах бодлоготой нийцэж байгаа.

Тиймээс хуулиар бий болсон хүндрэлийг даван туулах чиглэлээр Засгийн газар нэн яаралтай хуулийн зохицуулалтуудыг хийж УИХ-д өргөн барих хэрэгтэй. УИХ ч гэсэн иргэдийнхээ нийтлэг эрх ашгийн үүднээс нам харгалзахгүйгээр нэн яаралтай баталж өгөх хэрэгтэй. Арилжааны банкууд ч журмаа боловсронгуй болгох хэрэгтэй байх. Үндсэн хууль зөрчсөн гэдгээр амьдрал зогсохгүй, цаашид үргэлжилнэ. Харин энэ мэтийн хууль дээр гарсан асуудлыг цаашдаа бүрэн дүүрэн шийдэж явах, нийгмийн тодорхой зөв ойлголтыг иргэд, аж ахуйн нэгжүүдэд бий болгох, банк иргэдийн хоорондын итгэлцлийг улам бүр нэмэгдүүлэх нь Монгол Улсын эрх ашигт нийцнэ гэж үзэж байгаа.

-Монголбанк хувийн борлуулалт зуучийн компаниудтай хамтарч сар бүр орон сууцны үнийн судалгаа гаргаж байгаа. Уг судалгаагаар 30 мянга орчим ашиглалтад орсон орон сууц худалдаалагдаагүй байгаа тухай мэдээлдэг. Банкууд зээл гаргахаа больчихсон энэ нөхцөлд барилгын салбарын орон сууцны борлуулалт зогсох нь байна. Салбарын сайд байсан хүний хувьд хэрхэн харж байна вэ?

-Би борлогдож байгаа орон сууц, Үл хөдлөх хөрөнгийн газрын бүртгэлийн мэдээллийг байнга үзэж, анхаарч байдаг. Анх найман хувийн хүүтэй зээл эхэлж байхад банкны нэг салбар дээр гэхэд л нэлээд дугаар үүсч байлаа. Нэг өдөрт л 700 хүн зээл авч эхэлсэн. Найман хувийн хүүтэй зээлийн тогтолцооны талаар Засгийн газрын гаргасан шийдвэр маш их эрэлт бий болгочихсон. Тиймээс нийлүүлэлт тал хоцорч магадгүй тул анхаарч барилгын компаниуд болон орон сууц барьж байсан компаниудыг дэмжсэн. Дээр нь материалын үйлдвэрийг дэмжсэн.

Импортын гол хамаарах бүтээгдэхүүнүүд дээр дэмжлэг үзүүлж чадсаны үр дүнд орон сууцны үнэ төдийлөн өсөөгүй. Нийлүүлэлт аяндаа сайжраад одоо орон сууцны үнэ тодорхой хэмжээнд буурч байна. Борлуулалтын явцыг үзэхэд 30 мянган орон сууц борлогдоогүй гэдэг ташаа тоо байх. Энэ оны гуравдугаар сарын байдлаар Улаанбаатар хот, аймгуудын төв дээр 17 мянган орон сууц ашиглалтад орчихсон байсан. Одоогийн байдлаар 14 мянган орон сууц баригдах буюу борлуулалтын шатанд байна гэж харж байна. Үүнээс яг бэлэн болчихсон орон сууц Улаанбаатарт 4000, аймгуудын төв дээр 2000 орчим байгаа.

Үүнийг шийдэх арга зам бий. Бид ч  зөвхөн иргэдийг орон сууцаар  хангахын тулд ипотекийн зээлээр аваад бай гэдэг бодлого явуулаагүй. Энэ бол орон сууцжуулах бодлогын нэг хэсэг нь. Хоёр дахь том хэсэг нь түрээсийн орон сууц байгаа. Мэдээж хүн бүхэн зээл авч чадахгүй нөхцөлд түрээсийн орон сууцанд амьдрах бололцоо гаргах ёстой. Түрээсийн орон сууцыг орон нутгийн захиргаад, дээрээс нь хувийн хэвшил авч явах бүрэн дүүрэн бололцоотой. Гурав дахь нь амины орон сууцаар хангах хөтөлбөр юм.

Ийм бодлогууд шат дараатай хэрэгжих юм бол Монгол Улсынхаа иргэдийг орон сууцаар хангах бодлогыг зөв хэрэгжүүлж чадна. Одоо бол 30 хувийн урьдчилгаа төлөөд явж байгаа. Ер нь цаашдаа 10 хувийн урьдчилгаатай болгох, 20 хувь дээр нь Засгийн газар баталгаа гаргах хувилбарт зорилтот бүлгийг хамруулахаар боловсруулж байсан. Засгийн газар амины орон сууцныхаа хөтөлбөрийг удахгүй батлаад явах ёстой юм. Ер нь гэр ч бас орон сууцны маш том хэлбэр.

Гэрт дэд бүтцийн асуудал л хэрэгтэй байгаа юм. Энэ дэд бүтцийн асуудлыг шийдэхээр УИХ-аас баталсны дагуу Азийн хөгжлийн банкны хүрээнд олон ажил нийслэлд хийгдэнэ.

-Найман хувийн зээлийг зогсоохгүйн тулд Засгийн газраас хуулийн төсөл маш хурдан оруулаад намаар талцалгүй батлах хэрэгтэй гэж та хэллээ. Тэгээд оруулаад иртэл намаараа талцаад батлахгүй удвал яах вэ. Банкууд ч гэсэн ипотекийн зээлийг зогсоосноор алдагдал хүлээнэ гээд байгаа?

- Банк гэдэг итгэлцлийн л байгууллага шүү дээ. Өнөөдөр банкны зээл олгож байгаа тэр мөнгөний эх үүсвэрийн нэг хэсэг нь иргэдэд байгаа үл хөдлөх хөрөнгө юм. Энэ хөрөнгө барьцаалагдмал хэлбэрээр банкиндаа хадгалагдаад эргээд мөнгөн дүнгээрээ зээл болоод иргэндээ очиж байгаа ш дээ. Тэгэхээр үл хөдлөх хөрөнгийг хав дараад байвал тухайн хүн, бизнесийн байгуулалтад өгөөжгүй. Тийм учраас үл хөдлөх хөрөнгө байнга эргэлтэд ордог. Эргэлтэд орж байж Монголын мөнгөний урсгалыг бүрдүүлдэг нэг том эд эс болно. Энэ эргэлт хэдий чинээ сайн, хурдан байна төдий чинээ эдийн засаг сайжирна. Тэр утгаараа би түрүүчийн зээл авсан хүмүүсийн хувьд ямар нэгэн эрсдэл байхгүй гэж бодож байгаа. Энэ тогтолцоо цаашдаа хэвээрээ явна.

Дээр нь мэдээж иргэн орон сууцаа барьцаалаад авчихсан зээлээ төлж байж байраа өөрийн болгож авна. Түүнээс наана хүнд бэлэглэчихдэг юм уу эсвэл өөр тийш нь дахиад зээлийн эх үүсвэрт тавих бололцоо байхгүй. Монгол хүн гал голомттой байх нь хүний л заяагдмал эрх шүү дээ. Тийм учраас үүнийг наана цаана барьцаанд тавиад өөр хүнд худалдчих тийм тохиолдлууд гарахгүй байх. Харин саяын Цэцийн дүгнэлттэй холбоотой хэд хэдэн хуулийн заалтууд хүчингүй болчихож байгаа. Тэгэхээр үүндээ тохирсон өмчлөгчийн эрхийг, хувь хүний эрхийг хангасан өөрчлөлтийг нэн даруй боловсруулж оруулах хэрэгтэй.

Миний сонссоноор ажлын хэсгүүд гараад ажиллаж байгаа юм билээ. Үүн дээр иргэд, байгууллага сандраад байх шаардлага байхгүй. Гэхдээ ерөнхий тогтолцооныхоо хувьд нэлээд хортой үр дагавар бий болгох эрсдэл учрах ийм нөхцөл үүссэн учраас үүнийг аль болох хурдан засаж цаашаа явах хэрэгтэй л гэж бодож байна.