Засгийн газраас хэрэгжүүлж байгаа дундаж орлоготой иргэдийг дэмжих найман хувийн хүүтэй орон сууц хөтөлбөрийг зарлаад багагүй хугацаа өнгөрч байна.

Иргэдийн зүгээс урьдчилгаа төлбөр 10-30 хувь байгааг өндөр дүн байна зохицуулалт хэрэгтэй гэж үзэж байгаа бол Монголын барилгын үндэсний ассоциаци ямар байр суурьтай байгааг хүргэе.

-“Ипотекийн найман хувийн хүүтэй зээл хэнд зориулагдсан бэ” гэх асуултыг иргэдээс тавьж байна. Урьдчилгаа төлбөр өндөр байна гэж шүүмжилж байна энэ талаар та ямар бодолтой байна бэ?

Ипотекийн найман хувийн хүүтэй зээл бол дундаж орлоготой иргэдэд зориулсан бүтээгдэхүүн. Бага орлоготой, улирлын чанартай тогтворгүй орлоготой, хуримтлал багатай иргэдээ хэрхэн орон сууцтай болгох талаар Засгийн газар намраас хөнгөлөлттэй орон сууцны хөтөлбөр гаргана гэж мэдэгдсэн байгаа.

Орон сууцны санхүүжилтийн корпорацийг  “Төрийн орон сууцны корпораци” болгон өөрчлөөд үүгээр дамжуулан хөтөлбөрийг зохион байгуулна байх гэсэн төсөөлөлтэй байна. Энэ хөтөлбөрт урьдчилгаа төлбөрийг багасгах, хугацааг уртасгах, төрийн зохицуулалттай бага өртөгтэй орон сууц барих зэрэг асуудлууд яригдах байх. Энэ нь хоёр тусдаа зүйл байгааг ойлгох хэрэгтэй.

Монголын барилгын үндэсний ассоциацийн гишүүн байгууллагууд, орон сууцны зах зээл оролцогч компаниудын зах зээлийнхээ жамаар явж байгаа бизнест төр оролцох ёсгүй. Харин төрөөс тэдэнд зориулж тодорхой хөнгөлөлттэй, зохицуулалттай  бодлого үйл ажиллагаа явуулбал оролцож, нийгмийн хариуцлагаа биелүүлэхийг компаниуд хүснэ. Бодитой тодорхой саналын гаргаж хамтран ажиллах нь зүйтэй юм байна гэж үзэж байгаа.

- 8 хувийн хүүтэй орон сууцны зээл хэрэгжээд нилээн үр дүнтэй өрнөж, өмнө нь зээлтэй иргэдэд маш сайн боломжууд бий боллоо. Харин нийлүүлэлт муу байгаагаас шинээр байр авах хүсэлтэй иргэдэд хүндрэл тулгарч байна. Нийлүүлэлт дутмаг нөхцөлд 8 хувийн зээл гаргасан нь хэр оновчтой байсан бэ? Цаашдаа яаж нийлүүлэлтийг ихэсгэх бэ?

Нийлүүлэлтийг дэмжиж Засгийн газар, Монгол банктай хамтран 350 гаруй тэрбум төгрөгийг шийдсэн. Энэ бол бага дунд орлоготой иргэдэд зориулсан стандарт зэрэглэлийн орон сууц барих компаниудад хөнгөлөлт болох ёстой байсан.

Гэвч Засгийн Газраас гаргасан хөнгөлөлттэй зээлийн хүүг одоогийн зах зээлийн  хүүгийн хэмжээнд өсгөж барилгын компаниудад санал болгоод шалгуур үзүүлэлт, хэрхэн хуваарлахыг хувийн хэвшилтэй зөвшилцөөгүйгээр арилжааны банкуудаар дамжуулан өндөр хүүтэйгээр санал болгож байгаа гэж манай гишүүн компаниуд хэлж байна. Энэ талаар бид мэдээлэл авч чадахгүй байна.

Энэ талаар Барилга хот байгуулалтын яам, Монгол банкнаас мэдээлэл авахаар хүргүүлсэн ч мэдээлэл өгөхгүй байна. Найман хувийн хүүтэй зээлийг  бэлэн болсон орон сууцанд олгож байгаа. Гэтэл манай улсын барилгын салбар хавар зундаа бүтээн байгуулалт өрнүүлж оны эцсээр барилгууд ашиглалтад ордог. Хөрөнгө оруулалтын үр ашгийг тооцож хавар эсвэл намар эхлээд ойролцоогоор 18 сар орчим хугацаанд ихэнх орон сууц  баригдаж байна.

Харин үл хөдлөх хөрөнгийн ченжүүд ашиглалтад ороогүй барилгыг урьдчилж захиалан ашиглалтад орсон хойно нь үнэ өсгөх хандлага их байна. Ченжүүд гэдэг нь бараг л банкныхан шүү дээ. Үүнээс урьдчилан сэргийлэхийн тулд Засгийн газар, БХБЯ барилгын компаниудтай зөвшилцөх хэрэгтэй. Ченжүүдээс болж барилгын үнэ өсөхөд барилгын компанийг буруутгах явдал их бий.

Олон улсын туршлагаас харахад олноор нь орон сууц худалдан авч байгааг хориглосон шийдвэр гаргадаг тал бий. Жишээлбэл БНХАУ-д тийм явдал болж байсан.  Засгийн газраас зохицуулалт хийхгүй бол барилгын компаниуд, арилжааны банк худалдан авагчдыг зааглаж чадахгүй

- Олон байр авч байгаа иргэдэд хяналт тавих хөнгөлөлттэй зээлд хамруулахгүй байх тал дээр болгоомжлол байгаа болов уу?

Олон орон сууцтай иргэд найман хувийн хүүтэй зээлд хамрагдахгүй гэсэн заалт байхгүй. Хэдэн байртай ч байсан хамрагдах боломжтойгоор журамд тусгасан. Ипотекийн зээл нь дундаж орлоготой иргэдэд зориулсан зээл. Харин бага орлоготой иргэд одоогийн манай хэрэгжүүлж байгаа 15-20 жилийн хугацаатай, уьдчилгаа төлбөр өндөр зээлд хамрагдахад мэдээж хүндрэлтэй.

Барилгын компаниуд болон банкны хувьд ч адил сайн зээлдэгч сайн худалдан авагч байвал хэн байх хамаагүй. Харин Засгийн газраас л иргэдийгээ хэрхэн орон сууцжуулах вэ гэдэг дээр зөв зохицуулалт хийх хэрэхгтэй.

Харин банк, барилгын компани, иргэдтэй гурвалсан гэрээ байгуулж дуусаагүй барилгад захиалга өгч хүлээгээд дууссан хойно нь найман хувийн зээлд хамрагдах үйлчилгээний нөхцөл байхыг үгүйсгэхгүй. Одоогоор ингэж ажиллаж эхэлж байна. Энэ тал дээр ассоциацийн зүгээс ажиллах болно.

-Шинэ барилга ашиглалтад орох болоогүй. Гэтэл банк хуучин орон сууцны үнэлгээг доогуур тогтоогоод зах зээлийн үнэд хүрэхгүй байгаагаас худалдах боломжгүй нөхцөл бий болоод байна. Үүнийг яаж зохицуулах бэ?  

Зарим банкууд шинэ барилгын 1м2-ийг 1,8 саяас дээшгүй  гэж үнэлээд 70 хувьд нь зээл өгч байгаа Ашиглалтад орох барилгыг дуустал иргэд хүлээх  шаардлага тулгарсан гэж ойлгож болно. Яаран хуучин барилга худалдан авснаас хүлээсэн нь дээр байх.

Иргэд яаран хуучин барилга руу хошуурснаас барилгын үнийг хөөрөгдөх нөхцөл болно. Засгийн газарт итгэхгүй байх шиг байна. Өмнө нь олон удаа иргэдийн сэтгэхүйгээр тоглож байсан учраас. Энэ удаагийн 8 хувийн хөнгөлөлттэй зээл бол эх үүсвэр нь шийдэгдсэн урт хугацаанд үргэлжлэх боломжтой гэж амлаж байгаа.

Дундаж орлоготой иргэд энэ боломжийг бүрэн дүүрэн ашиглаж байна. Гэхдээ нийлүүлэлт бага байгаа тохиодолд тодорхой компаниудад захиалга өгөөд ашиглалтанд орох үед 8 хувийн хүүтэй зээлд хамрагдах нь үнийг хөөрөгдөхгүй байх боломж гэж харж байгаа.

- Барилгын үнэ яагаад хөөрөгддөг бэ? шалтгаан нь нийлүүлэлт дутуугаас уу, барилгын материалын өсөлтөөс болоод байна уу.

Эрэлтээс. Ченжүүдээс. Жил бүрийн намар олон барилга ашиглалтад орж худалдан авалт ихэсдэг. Барилгын салбар орон сууцны зах зээлийн хөрөнгө оруулалтаар хөгжсөн сүүлийн 10 жилийн дунджаар намар тийшээ барилгын үнэ өсдөг. Харин одоогоор баригдаж байгаа барилгын анх зарласан үнэ өсөөгүй хуучин байрны үнэ өссөн харагдаж байна.

Энэ жил барилгын үндсэн хийцэд ордог цемент, арматурын үнэ нэмэгдээгүй харин ч буурсан. Засгийн газар, Монгол банкнаас аас хэрэгжүүлсэн дэд хөтөлбөрийн зохицуулалт тодорхой үр дүнгээ өгсөн. Гэвч урт хугацаандаа барилгын материалын үйлдвэрлэлээ дэмжсэн зохицуулалтыг системтэй хэрэгжүүлэх нь чухал байх. Түр зуурын амь тариа хийгээд яваад байх нь бодлого биш.

Харин одоогийн долларын ханшны өсөлт нь импортоор орж ирдэг засал чимэглэл, шугам сүлжээний материалыг үнэд нөлөөлөх магадлалтай. Монгол улсад тээврийн менежмент, агуулахын зохион байгуулалт муугаас хүндрэл гарч байгаа нь үнэн. Энэ чиглэлд зохион байгуулалт, зохицуулалт бас шаардлагатай байна.

Аливаа зах зээлд эрэлт ямар байгаагаас шалтгаалаад ченжүүд гарч ирдэг. Бүх л салбарт эрэлт ихэссэн үед ченжүүд оролцдог, үнэ өсгөдөг. Гэвч энэ жилийн хувьд цемент, арматурын үнэ өсөөгүй учир ченжүүд шатсан байх. Харин шархаа нөхөх гээд дуусаагүй барилга руу их хошуурч байх шиг байна даа.

- Ипотекийн 8 хувийн зээл зарлахаас өмнө хөтөлбөрийн журамд ассоциацийн зүгээс санал оруулна гэж байсан тэр журамд санал орсон уу?

Бид саналаа тусгасан. Зах зээлд хэр нийцсэн журам болсныг цаг хугацаа харуулна. Журам хэрэгжээд хоёр сар л болж байна. Ойролцоогоор зургаан сарын дараа эрэлт хэрэгцээний зарчимд нийцэж үү гэдгийг харах боломжтой байх.

Иргэн хүн болгон энэ боломжийг хэрхэн ашиглах талаар гаргалгаа гаргаж байгаа. Цоорхой нь хаана байж вэ гэдгийг цаг хугацаа харуулах байх. Журманд өөрчлөлт оруулж болно шүү дээ.

- Иргэдийн дунд найман хувийн хүүг сонгуулийн шоу байх гэсэн хардлага их байна. Тэр ч утгаараа эхний сард маш эрчимтэй өрнөлөө. Ипотекийн хөтөлбөрийн явц хэр байх бол таны бодол?

Үгүй гэж бодож байна. Ер нь найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээлийн хөтөлбөр хэрэгжиж байгаа ч Засгийн газраас урт хугацаандаа орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцоог бүрдүүлэхээр эрчимтэй ажилласан. Уг нь аль Х.Баттулга сайдын үед л манай ассоциаци бусад байгууллагуудтай хамтран зөв систем бий болгохын тулд ажиллаж байсан.

Даан ч тухайн үеийн засгийн газрын шийдвэрүүд буруу гарч байсан.  Хүн амаа орон сууцжуулсан олон орны жишээнээс суралцан манай улсад ямар байвал илүү үр дүнтэй байх бэ гэдэг дээр нилээн ажиллаж, системийн тогтолцоог бүрдүүлж байна. Үүний нэг хэсэг нь л найман хувийн хүүтэй орон сууцны урт хугацааны зээл.

2000 оноос хойш урт хугацааны орон сууцны зээлтэй байгаа иргэдийн зээлийн хүүг найман хувь болгон бууруулсан нь маш чухал зүйл болж дундаж орлоготой иргэдэд маш сайнаар нөлөөлсөн хамрагдсан иргэд баяртай байгаа. Мэдээж эрэлт нийлүүлэлтийг тэнцвэржүүлэхэд цаг хугацаа шаардана бас анхаарал тавих өөрчлөлт хийх зүйл олон байгаа.

Харин одоо бага орлоготой, хуримтлал багатай иргэдээ хэрхэн орох оронтой болгох вэ гэдэг л хамгийн чухал асуудал Засгийн газрын өмнө тулгараад байна. Үүнийг барилгын компаниудтайгаа маш сайн ойлголцон хэрэгжүүлэх нь үр дүнд хүрэх байх гэж бодож байна.

- Барилгын материалын үнэ, инженерийн шугам сүлжээ, дулаан хангамж хүрэлцэхгүй байгаагаас нийлүүлэлт багасах уу.  

Баригдаж байгаа олон барилга дулааны эх үүсвэргүй баригдаж байна. 5-р цахилгаан станц баригдахгүй удаж байна. Орон сууцны нийлүүлэлт хомсдох уу гэдэг асуулт байнга гардаг. Төр сайн зохицуулалт хийхгүй хувийн хэвшлийн хөрөнгө оруулалтыг дэмжихгүй бол нийлүүлэлт мэдээж багасна.

Гэхдээ хувийн хэвшлийнхэн аргаа маш хурдан олдог.  Зарим барилгын ус, дулаан, эрчим хүчний эх үүсвэрийн хангамжийн системыг тусдаа бие даасан байдлаар шийдвэрлэж болдог.  Хотын захиргаа гэж Бас Улсын доторхи нэг улс байна тэд бас юм бодож байгаа биз дээ. Барилгыг чинь хаана, зогсооно, нураана, хураана гэж байхаар үүнийг ингэж хийе, тэгэх боломжгүй гээд ярилцах л ёстой зүйлүүд их байна.

- Ассоциацийн захирлын хувьд асуумаар байна л даа. Аливаа эдийн засаг зах зээлийнхээ зарчмаар, хувийн хэвшлийг дэмжих тусам эдийн засаг хөгждөг. Барилгын үнэд  төрийн оролцоо нөлөөлж байгаа болов уу? Барилгын үнийг тогтворжуулах ажилд төрийн оролцоо хэрэгтэй  юу?

Нийгмийн сайн сайхан, олонхи иргэдийн тогтвортой амьдралын төлөө төрийн зохицуулалт хийхээс өөр аргагүй. Манай барилгын салбарын хувьд төрийн зохицуулалт хийсэн нь зөв зайлшгүй байх шаардлагатай зүйл. Харин зохицуулалт хэр оновчтой байгаа эсэх нь чухал. Өнгөрсөн 2000 оноос хойш төр орон сууцны зах зээлд оролцож, зөв буруу олон бодлого, хөтөлбөр хэрэгжүүлсэн.

Барилын салбар ялангуяа орон сууцны зах зээлийн ихэнх ачааллыг хувийн хэвшлийнхэн нуруундаа үүрч яваа. Сүүлийн 10 жил олон мянган айл өрх орон сууцанд орлоо. Төр орон сууцны барилгад хөрөнгө оруулах нь битгий хэл гадна инженерийн шугам сүлжээнд ч хөрөнгө шийдэж чадахгүй, сургууль, цэцэрлэг, эмнэлэг, амралт, сувилалын газар, соёл, спортын барилга байгууламжаа арай чарай барьдаг байсан үеүд бий.

Ихэнх ачааллыг барилга угсралтын компани, барилгын салбарт хөрөнгө оруулагчид үүрсэн. Барилгын салбарын цаашдын бодлого, эрх зүйн орчин сайжруулахад Барилга, хот байгуулалтын яам, Монголын барилгын үндэсний ассоциаци хамтын ажиллагаа чухал байна. Ямар ч хууль, дүрэм журам алдаатай байж болно.

Амьдрал дээр хэрэгжихгүй боломжгүй зүйлийг олон талаас харж хурдтай өөрчлөн засч залруулан шийдвэрлэж байх нь чухал.  Одоо бид барилгын тухай хуулийн төсөлд санал өгөхөөр бэлдэж байна. Энэ чиглэлд салбарын ААН-үүд, иргэдийн дунд хэлэлцүүлэг өрнүүлнэ.

- Байрны үнэ одоо байгаагаас буурах боломжтой юу?

Боломжийн орлоготой хүмүүс орон сууц худалдан аваад цаашдаа нөхцөлөө байнга сайжруулж, үнэ цэнэ нь өсөх үл хөдлөх хөрөнгө гэж харж олон нөхцөлийг шаардлага болгон худалдан авдаг. Энэ ч утгаараа өндөр үнэтэй орон сууцнууд борлогдоод байгаа нь тухайн хүний л сонголт.

Тиймээс төрөөс өндөр тансаг зэрэглэлийн орон сууцны зах зээл дээр ажиллаж байгаа компаниуд руу нэг их дайраад байх хэрэггүй юм. Харин 1,4 сая төгрөгөөс доош үнэтэй стандарт энгийн орон сууц барьж байгаа компаниудаа дэмжих нь чухал. Бага орлоготой иргэдийн хувьд эхлээд орон байртай болох нь чухал учир өндөр шаардлага тавьдаггүй.

Засгийн газрын 135-р тогтоолоор орон сууцны нийлүүлэлтэнд зориулж дуусаагүй барилгад өгөхөөр шийдвэрлэсэн хөнгөлттэй зээл бага өртөгтэй, хотын шинэ сууршлийн бүсэд орон сууц барьж байгаа компаниудыг дэмжинэ гэсэн утгатай байсан. Гэтэл хөнгөлөлттэй зээл яг эзэндээ очсон уу, хөнгөлөлттэй байж чадсан уу гэж манай гишүүн компаниуд мэдэхгүй байна.

Засгийн газраас жилийн долоон хувь үүн дээр эрсдэлийн хүү тооцон 10 хувиас хэтрүүлэхгүй олгогдоно гэж хэлсэн боловч банк жилийн 18-20 хувийн хүүтэй санал болгож байгаа нь ердийн зээлтэй ялгаагүй нийлүүлэлтийг дэмжсэн бодлого биш болоод байна. Арилжааны банкууд нийлүүлэлтэд зориулсан хөнгөлөлттэй зээлийг хуваарилахдаа өндөр шаардлага тавьж хүү өндөр тогтоож байна.

Энэ бол барилгын компаниудад зориулж Засгийн газраас шийдвэрлэсэн санхүүжилт болохоос банкуудын өөрсдийн эх үүсвэрээс гарч байгаа мөнгө биш арилжааны банкууд өөрсдөдөө ашигтай байдлаар зохицуулж байна гэсэн мэдээллийг манай гишүүн байгууллагууд өгч байна.

- Ойрын хэдэн жилд байрны үнэ буурах уу. Бага орлоготой иргэд, залуучууд хэрхэн байртай болох боломж байна вэ.

Нийлүүлэлт болон эрэлтийн судалгааг хийгээд үр дүнтэй бодлого хэрэгжүүлэхэд иргэдийг бүрэн  орон сууцжуулах боломж байгаа. Манай улсад 300 мянган айл өрх орон сууцгүй гэсэн албан бус тоо баримт байдаг. Гадаадын туршлагаас харахад олон мянган иргэнээ бүрэн орон сууцжуулсан туршлагууд бий.

Системтэй, судалгаатай ажиллаж чадвал ирэх таван жилд манай улс хүн амынхаа орлогыг 3-5 дахин нэмэгдүүлэх, тэднийг бүрэн орон сууцжуулах боломж байгаа. Харин 2 нийгмийн шилжилтийн үе 1990-2000 онуудад мэргэжил эзэмшиж чадаагүй иргэддээ зориулж төрөөс онцгой анхаарахгүй бол нийгмийн доод давхаргад орж орлогогүй, ажил хийх чадамжгүй маш олон иргэдтэй болох гээд байгаагаа анхаарах нь зүйтэй байх.

Орон сууцтай болоход тогтвортой орлоготой байх нь маш чухал. Залуучуудын хувьд их дээд сургуулийн сургалтын чанар маш муугаас сургуулиа төгссөн 20-25 насныханд сайн  цалинтай ажил олдохгүй байна. Ийм байхад орон сууцны тухайд бодоход ч хэцүү.

- Шинээр орон сууц авах хүсэлтэй иргэд чанартай барилга сонгохыг илүүд үзнэ. Иргэдийн дунд хуучны орос барилга чанартай гэдэг ойлголт байна. Сүүлийн үеийн барилга хэр чанартай байгаа бэ?

Иргэд хуучны орос барилга чанартай гэж үздэг. Сүүлийн үеийн барилгууд газар хөдлөлтийн тэсвэр, дэвшилтэд технологи, дулааны алдагдал зэргээрээ илүү чанартай. Барилгын салбарт мэргэжилтэй боловсон хүчин их дутагдалтайгаас чанарын хяналт сул байгаа, мэргэжлийн бус хүмүүс барилга барих хандлага их байгаагаас асуудлууд их гардаг.

Нэг үхрийн эвэр доргиход мянган үхрийн эвэр доргино гэдэгчлэн зарим нэг алдаанууд бүх барилгын салбарт нөлөөлөлх нь бий.  Хуучны 60 оноос өмнөх үеийн барилга чанар муутай, хүний эрүүл мэндэд хортой агааржуулалт байхгүй мөөгөнцөр үүссэн зэрэг асуудал бий. Хуучны барилгууд дулаан алдагдал ихтэй, газар хөдлөлтөд тэсвэргүй, амьдрахад аюултай гээд албаныхан дүгнэлт гаргачихсан.

Гэсэн ч тухайн орчиндоо дассан гэдэг утгаараа иргэд нүүхийг хүсдэггүй. Зөвхөн сүүлийн үеийн шинэ барилгад асуудал байдаг юм биш. Иргэд дассан учир хэлдэггүй бас хэлэх эзэнгүй учир хуучин барилгад гомдол гардаггүй. Гэтэл шинэ барилга хариуцсан эзэнтэй учир гомдол гаргах нь их байна. Хэрэглээ сайжрах тусам хүсэл их болдог шүү дээ.